租办公室送iPhone，写字楼都这么卷吗？
租办公室，还能送iPhone手机？在北京国贸工作的徐青，近期感觉上门推销办公室出租的人明显多了，而且降租幅度也着实不小。很多办公室月租直降2000元、3000元，一度降了接近20%。但最吸引她的还是宣传单上一行“签约成功就送iPhone手机”。她不禁感叹，为了让客户签约，房东都这么拼了吗？写字楼开“卷”的背后，则是空置率的提升。有数据显示，北上广深甲级写字楼的空置率都攀升到近三年新高。徐青也察觉到，她所在的写字楼有不少公司搬走了，上班高峰期乘电梯都不那么挤了。北京建外SOHO某区域工作日下午5点半左右的开灯情况。图/受访者提供写字楼租金为何下降？办公室出租不是好生意了吗？降租凶猛“办公租金腰斩送定制装修，企业降本增效换房正当时！”最近，一张网传的北京金融街降租传单，“租金腰斩”四字刺激眼球。以卓著中心为例，从24元降到11元的每平方米价格（有效租金），堪称甩卖价。图/受访者提供中国新闻周刊联系到网传传单的发布方，相关中介经理表示：“的确是最低价格，但不能再低了。也是临近过年才有的低价，要找房的话还需尽快。”要知道，北京金融街被称为中国金融管理的“大脑”，曾是北京市第一个大规模定向开发的金融产业功能区，该区域的甲级办公楼租金、出租率曾为北京最高。作为一名资深写字楼选址经纪人，宋康（化名）对市场冷热变化感触颇深，他已经在北京金融街工作五年多，“2018年我刚来金融街做地产中介的时候，空置率在3%-5%，可以说是一房难求。”对比如今写字楼市场的降价情况，宋康觉得冰火两重天，“虽然宣传单上说的是有效租金，但当下几乎可以算是我从业以来写字楼租金最为便宜的时段之一了。”不止北京，一线城市写字楼租金下降已是不争事实。高力国际数据显示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、广州等一线城市甲级写字楼租金均出现不同程度下降。其中，北京甲级写字楼环比下降3.2%，上海甲级写字楼租金环比下降2.5%，广州甲级写字楼租金环比下降2%，深圳甲级写字楼租金降幅环比扩大至5%。拉长时间维度与统计口径，据中指研究院数据，2023年第四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.70元/平方米/天，环比下跌0.34%，跌幅较2022年亦有所扩大，降至近5年的新低。图/中指研究院上海写字楼地产中介石晨（化名）告诉中国新闻周刊，去年4月，他协助一个客户以4.2元/平方米·天的成交价格签下了上海陆家嘴世界广场一套小型办公室。而12月再问价的时候，楼里的几个相似户型的业主表示3.35元/平方米·天即可，甚至还能再低一点。深圳商业地产中介林意（化名）也对中国新闻周刊表示，虽说写字楼租赁市场没有淡旺季，但因为时下正是过年之前，部分业主心态会相对着急，也因此优惠条件会放得比较宽，产生租金“内卷”的现象。在林意看来，相比于单一产权的大业主，愿意给出更大租金降幅的更多是小业主。空置意味着没有收入，物业费、管理费都不是小数目，如果当初置业有贷款的话那么压力甚至更大。另一方面也不用像大业主那样跟同类型租户解释价格，“很多标价都可以再谈。毕竟让渡租金价格给租客，总比空置要好。”供需平衡一向高大上的写字楼，租金为什么会降得如此厉害？“价格始终是由供需决定的，”交流中多位受访对象对中国新闻周刊强调了这一点。宋康对此深有体会，近年来北京写字楼越来越卷，后起之秀像雨后春笋，“无论是丽泽SOHO，亚奥板块，还是通州运河CBD，都吸引了很多企业迁入。”这几年他见证了不少从核心区域搬到非核心区域的企业，“有些企业迁出是因为自持写字楼，有些则是为了寻求发展环境提升，但更多是为了降本增效。”“新增供应为市场注入新活力，为客户带来更多选择，较高的项目品质及较低的定价对客户具有较高的吸引力，”高力国际深圳研究部负责人亢亚娟对中国新闻周刊表示，老旧项目则因楼龄的客观因素，硬件设施相对落后，因此承受更大的竞争压力。这让宋康想起他印象深刻的一次带看，某大型机构从金融街迁入北京丽泽，根本原因正在于“整合需求”。相比之下，丽泽SOHO面积更大、更具科技感；而金融街的可选地段并没有可以满足进阶需求的使用面积。不只是北京，一线城市的写字楼新供应，均持续处于高位。据高力国际提供给中国新闻周刊的数据，2023年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼年度新增供应量分别为64万平方米、111万平方米、40万平方米、82.7万平方米。一边是供应端加速放量，一边需求端却在缓慢提振。安邦智库（ANBOUND）研究员夏日指出，企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租，是影响整个需求端的核心因素。亢亚娟进一步表示，对当下的企业而言，通过置换办公室而实现降本增效成为租赁决策首要目的，搬迁是主流成交类型。通过搬迁在降低租赁成本的同时，实现办公品质提升、空间扩大等改善十分普遍。一个典型现象是，随着互联网大厂们降本增效，曾经热门区域的写字楼租金受到很大影响。以北京为例，2022至2023年，字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼，仅字节跳动一家就退租超10万平方米面积，美团也从望京地区提前退租了3万平方米。与之呼应，戴德梁行数据显示，截至2023年四季度末，北京全市甲级写字楼租金跌幅最大的是中关村和望京酒仙桥商圈，租金分别同比下跌8.3%和7.7%。供需变化之下，一线城市甲级写字楼的空置率也持续攀升。据高力国际数据，截至2023年第四季度，北京市甲级写字楼年末空置率达到19.8%，上海市甲级写字楼空置率攀升至20.1%，广州市甲级写字楼空置率为16.2%，深圳市甲级写字楼空置率高至26.2%，都攀升到了近3年来的高位。“卷”起来，谁受益？租金降低、空置走高，面对越来越难的生存环境，写字楼房东们坐不住了，开始“修炼内功”。在宋康看来，对于大型写字楼而言，难点不在于降租，而在于更“体面”地降租。这时，大中型企业会谈一些“权益置换”。比如冠名权。宋康表示，一般情况下大厦的冠名权不会轻易给出，但2023年有一家企业只租了朝阳区某大厦的其中四层，就谈下了1个外墙LOGO位的冠名，“这种情况之前是非常少见的。”另外还有附加设施，比如大型企业会想要打造自己的员工食堂。这样定制化的需求，在装修规划上费力不少。但为了能吸引合适客户，现在也变成了“都可以谈”；不少房东还会赠送停车位权益，支持健身房生态搭配定制。不明码标价的权益，属于“隐形”降租，以“买赠”的形式提升了写字楼的性价比与租赁体验。当然，对于小业主来说，降租路子更野。硬件方面，免费赠送定制装修，主打“零成本”焕新职场空间，主打省心省钱；还有变相退返的“租金补贴”，幅度可以达到一月租金的30%-60%；怕办公室搬家麻烦，还可以免费赠送搬家，做一站式服务。图/受访者提供岁末年初，免租期也成为房东们吸引租客的“杀手锏”。林意打趣，有不少业主之前都不知道免租期的意思，需要做解释“就是装修配置期不收租金的意思”。而当下的免租期可以谈到1个月，签约年限长的话甚至可以达到3-6个月。签约送手机的营销噱头，更让租售信息出圈。宣传单清晰明了：活动期内“成交300㎡以上即送iPhone/华为手机”，也可以兑现。图/受访者提供各种花式降租之下，宋康感叹，写字楼市场真的从卖方市场走向了买方市场，也有部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼，金融街也迎来不少新面孔，“热点区域闲不下，总有新机构会搬进来”。成交量也开始活跃。石晨表示，以上海写字楼市场来看，自己最近三个月的成交量，占了过去一年成交的近一半份额，“最近客户3天左右就做决策了，尤其是小面积的办公室出得非常快。”以北京为例，高力国际数据显示，2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复，在第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值。“话说回来，其实相比于其他一线城市，北京的抗跌力还是很强，”宋康补充，金融街作为北京“最贵”之一，部分的低价其实不算很普遍现象。而且区域之间也呈现冷热不同的情况，尤其像英蓝大厦等老牌甲级写字楼的租金虽有降低但也很坚挺。写字楼租金下行的另一面，其实已经有人开始“抄底”了。以北京为例，戴德梁行数据显示，北京全年共录得大宗交易成交576亿元，同比上升89.1%；2023年，自用型买家成交额占总成交额比达49%，其中9成标的为写字楼物业。参考资料：2023中国写字楼租金指数研究报告，2024年1月24日，中指研究院作者：于盛梅
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